Programmes de résidence par investissement, accès accéléré à la citoyenneté, mobilité internationale, optimisation fiscale, le visa doré, longtemps réservé aux élites financières, s’est imposé comme l’un des dispositifs les plus attractifs pour les investisseurs fortunés.

Ces programmes permettent d’obtenir un droit de résidence, voire un passeport, en échange d’un investissement important dans l’économie du pays hôte. Entre avantages tangibles et critères financiers exigeants, chaque destination propose un cadre particulier. Tour d’horizon des pays qui dominent aujourd’hui le marché mondial du Golden Visa.

Les programmes de Visa doré les plus recherchés dans le monde

Malte : l’un des programmes les plus complets et les plus coûteux

Avec un investissement qui peut dépasser 6,2 millions de dollars, Malte figure parmi les programmes les plus onéreux du globe. Mais ce coût s’explique par les avantages proposés :
– Citoyenneté européenne complète,
– Accès à 190 destinations sans visa,
– Possibilité de vivre, étudier et travailler dans n’importe quel pays de l’Union européenne.

La nature même du dispositif, un accès direct à l’espace européen en fait l’un des plus recherchés malgré son coût élevé.

Italie : un accès privilégié à l’Europe à moindre coût

L’Italie mise sur un dispositif plus souple, avec une contribution allant de 250 000 € à 2 millions €.
Ce visa doré offre :
– Le droit de vivre, travailler et entreprendre en Italie,
– La liberté de circuler dans l’ensemble de la zone Schengen,
– Une option prisée par les entrepreneurs et les familles cherchant un pied-à-terre européen avec une fiscalité avantageuse pour les nouveaux résidents.

Émirats arabes unis : la stabilité et la fiscalité comme arguments majeurs

Réputés pour leur environnement économique dynamique, les Émirats proposent un visa doré accessible à partir de 2 millions AED.
Atouts majeurs :
– Inclusion de l’époux(se) et des enfants sans surcoût,
– Absence d’impôt sur le revenu,
– Accès à un marché ultradynamique (Dubaï, Abou Dhabi…).

C’est l’un des programmes les plus attractifs du Moyen-Orient, en particulier pour les entrepreneurs.

Grèce : l’un des seuils les plus accessibles d’Europe

Avec un ticket d’entrée fixé à 250 000 € pour l’achat d’un bien immobilier, la Grèce propose l’un des programmes européens les plus compétitifs.
Avantages clés :
– Visa Schengen,
– Aucune obligation de résidence,
– Possibilité de demander la citoyenneté après sept ans de présence régulière.

Le marché immobilier grec continue d’attirer de nombreux investisseurs souhaitant combiner placement rentable et résidence européenne.

Chypre : un compromis attractif pour l’Europe

Pour 300 000 € d’investissement, Chypre offre :
– Un droit de résidence permanent,
– La possibilité de travailler et étudier sur l’île,
– Un accès facilité à l’Europe, à condition de visiter le pays une fois tous les deux ans.

Sa fiscalité avantageuse et son environnement stable en font une porte d’entrée intéressante vers le marché européen.

Pourquoi les visas dorés séduisent-ils autant les investisseurs

S’ils exigent souvent des montants élevés, les programmes de visa doré répondent à un ensemble d’aspirations très spécifiques chez les investisseurs internationaux. Leur principal attrait réside dans la liberté de circulation qu’ils offrent, un second titre de résidence, voire un passeport, ouvre instantanément l’accès à un réseau élargi de destinations sans visa, permettant de voyager, prospecter ou conclure des affaires avec une souplesse que ne garantit pas toujours la nationalité d’origine.

À cela s’ajoute un autre argument, souvent déterminant dans les décisions d’investissement, la fiscalité. Plusieurs pays proposant ces programmes ont construit leur attractivité autour de régimes fiscaux avantageux, pensés pour attirer les capitaux étrangers et séduire les entrepreneurs cherchant un environnement stable, transparent et moins contraignant. Pour beaucoup, le visa doré devient alors un outil d’optimisation et non un simple titre administratif.

L’immobilier joue également un rôle central. En permettant d’investir dans des marchés ouverts, dynamiques ou en pleine relance, ces programmes transforment la résidence par investissement en un levier patrimonial. L’acquisition d’un bien dans un pays européen, au Moyen-Orient ou en Méditerranée ne se résume plus à une dépense, mais à un placement à long terme, potentiellement rentable et transmissible.

L’attraction repose aussi sur une notion fondamentale, la sécurité. Dans un monde où l’instabilité économique ou politique peut surgir rapidement, disposer d’un point de chute sûr constitue un avantage stratégique. Les investisseurs ne recherchent pas uniquement un cadre de vie privilégié, mais une protection pour leurs proches, l’accès à une médecine de haut niveau, et la possibilité pour leurs enfants de rejoindre des systèmes éducatifs de premier plan.

En somme, le succès des visas dorés tient à cette combinaison rare, une mobilité internationale accrue, un environnement fiscal incitatif, un patrimoine diversifié et un horizon de stabilité. Pour les entrepreneurs comme pour les familles fortunées, obtenir une deuxième résidence ou un second passeport n’est plus un signe ostentatoire de richesse, mais un moyen pragmatique de sécuriser l’avenir et de s’inscrire dans une dynamique véritablement globale.

Le Portugal, l’un des derniers bastions du Visa Schengen doré en Europe, se repositionne face à la montée des restrictions dans d’autres pays membres. Tandis que plusieurs États ont récemment durci ou supprimé leurs programmes de résidence contre investissement, Lisbonne prend le contrepied en renforçant l’attrait de son dispositif.

En 2024, le pays a connu un pic sans précédent d’approbations, enregistrant près de 5 000 demandes validées de plus qu’en 2023. Cette augmentation significative s’explique notamment par la simplicité des conditions portugaises, mais aussi par une dynamique politique orientée vers l’attractivité économique. Une évolution que beaucoup d’observateurs relient à l’intérêt grandissant de profils fortunés, notamment nord-américains.

Visa Schengen doré et attractivité fiscale au Portugal

Le cœur des modifications envisagées repose sur un levier fiscal. Le gouvernement portugais envisage de proposer un taux d’imposition fixe à 20 % sur les revenus locaux ainsi qu’une exonération fiscale de dix ans sur les revenus étrangers. Des mesures qui visent à se démarquer des pays ayant fermé leur programme ou réduit drastiquement leur champ d’application.

Ces avantages fiscaux s’inscrivent dans un programme plus large de résidence par investissement, où les étrangers peuvent obtenir un permis de séjour en échange d’un apport financier. Si l’investissement immobilier a été exclu en raison de la crise du logement, d’autres voies restent accessibles : création d’entreprise, transferts de capitaux, ou encore soutien à la recherche et à la culture.

En complément, les autorités ont confirmé que le programme de visa doré au Portugal n’était pas voué à disparaître, contrairement aux rumeurs circulant ces derniers mois. Antonio Leitao Amaro, ministre de la Présidence, a réaffirmé l’engagement du pays à maintenir ce mécanisme comme outil stratégique d’attraction d’investissements directs étrangers.

Forte demande et lente reprise du traitement des dossiers

Malgré cette attractivité, l’engorgement administratif constitue un défi majeur. L’Agence pour l’intégration, la migration et l’asile (AIMA) fait face à une liste d’attente de plus de 50 000 dossiers, incluant les familles des investisseurs. Certaines demandes remontent à plus de trois ans. Ce retard, bien que partiellement résorbé, reste un frein à l’efficacité du programme.

Le président de l’AIMA, Pedro Portugal Gaspar, a indiqué que le traitement des demandes avait repris, bien que le rythme reste modeste. Il a précisé que les flux administratifs sont en cours d’optimisation, avec un objectif clair : réduire les délais pour répondre à l’afflux croissant de candidats, souvent en provenance des États-Unis, de Chine ou du Brésil.

Cette relance progressive de l’instruction des demandes intervient dans un contexte européen où les programmes similaires disparaissent les uns après les autres, parfois sous la pression de Bruxelles. Pour Lisbonne, maintenir ce système devient un levier différenciant à l’échelle de l’espace Schengen.

Le Portugal renforce sa position dans l’espace Schengen

Alors que d’autres pays européens revoient leurs ambitions à la baisse, le Visa Schengen doré proposé par le Portugal devient un cas à part. En excluant l’immobilier tout en renforçant les autres options, le pays vise à attirer des profils diversifiés, à forte capacité d’investissement et intéressés par une résidence européenne stable.

Ce positionnement s’inscrit aussi dans une logique géopolitique plus large. Dans un monde post-pandémique marqué par des relocalisations d’actifs et une mobilité accrue des fortunes, le Portugal espère capter une part significative de ces flux en jouant sur la stabilité, l’accessibilité et un cadre fiscal avantageux.

À l’heure où la Commission européenne envisage une régulation plus stricte des dispositifs de résidence contre investissement, le Portugal choisit une autre voie. Un pari stratégique qui pourrait, à terme, redessiner les contours de l’immigration économique en Europe, tout en repositionnant le pays comme l’un des derniers refuges pour les candidats au Visa Schengen doré.

Le visa doré suisse est devenu en quelques années l’un des outils les plus prisés par les personnes fortunées souhaitant s’installer en Suisse sans passer par les voies classiques de l’emploi ou du regroupement familial. Ce permis de séjour, officiellement appelé « autorisation d’établissement pour intérêt public majeur », permet à des ressortissants extra-européens d’obtenir une résidence fiscale en échange d’un impôt annuel important, à partir de 250’000 francs suisses selon le canton.

Si ce mécanisme suscite l’intérêt des élites mondiales, Russes, Britanniques, Américains ou Chinois, il alimente aussi les débats sur la justice fiscale et les inégalités de traitement. Nous vous expliquons comment obtenir le visa doré suisse, qui peut en bénéficier, dans quelles conditions, et pourquoi ce dispositif est à la fois un atout économique et un sujet politique brûlant.

Le sésame discret des grandes fortunes

En Suisse, les montagnes ne sont pas les seules à attirer les regards, depuis plusieurs années, un autre sommet aiguise l’intérêt des plus fortunés du monde, le fameux « visa doré suisse ». Un dispositif légal, certes discret, mais en plein essor. Il permet à des ressortissants de pays tiers d’obtenir un permis de séjour en échange d’une importante contribution fiscale. Une porte d’entrée sur le territoire helvétique que seuls les plus riches peuvent se permettre… mais qui séduit de plus en plus.

Une formule en croissance, +22% en deux ans

Selon les chiffres officiels du Secrétariat d’État aux migrations, 496 personnes étaient titulaires d’un visa doré en Suisse en mars 2025. Cela représente une progression fulgurante, +22% par rapport à 2023. Le phénomène n’est pas anodin. Derrière ces chiffres se dessine une stratégie fiscale et géopolitique bien précise. Genève, Valais, Tessin et Vaud sont les cantons les plus sollicités, des régions à la fois fiscalement attractives et internationalement réputées. Genève, avec ses institutions, son aéroport et sa tradition d’accueil, tient le haut du classement.

Une porte ouverte dès 250’000 francs d’impôts

Le principe du visa doré repose sur l’article 30 de la loi sur les étrangers et l’intégration, qui autorise l’octroi d’un permis de séjour pour des « motifs d’intérêt public majeur ». En clair : une personne très riche, originaire d’un pays hors Union européenne ou AELE, peut se voir accorder un droit de résider en Suisse si elle s’engage à payer un montant d’impôt annuel conséquent. Ce seuil fiscal dépend du canton :

• 250’000 CHF/an à Obwald
• 500’000 CHF/an à Berne (comme pour Robbie Williams)
• Jusqu’à 1 million de CHF/an à Zurich

L’objectif ? Compenser le manque de lien économique ou familial avec la Suisse par une forte contribution au budget public. Ce mécanisme ne donne pas automatiquement droit à la naturalisation, mais permet une vie confortable en Suisse, dans des conditions privilégiées.

Top 10 des cantons suisses qui délivrent le plus de visas dorés (mars 2025)

Ces chiffres correspondent aux autorisations de séjour accordées pour « intérêt public majeur »
mars 2025 – Source : Secrétariat d’État aux migrations

Qui sont les détenteurs de visas dorés en Suisse ?

Pendant longtemps, les Russes dominaient largement le classement. Depuis le début du conflit en Ukraine, leur présence n’a pas diminué. Mais de nouveaux profils émergent rapidement, les Chinois, les Américains et, surtout, les Britanniques.

Le cas le plus emblématique reste celui du chanteur Robbie Williams, installé à Gstaad (BE) depuis 2023, après un passage à Vandœuvres (GE). Avec plus de 500’000 CHF d’impôts par an, il incarne le « visa doré » dans toute sa splendeur, prestige, discrétion, et contribution fiscale assurée.

L’intérêt ne se limite pas à l’Europe. À Zurich, des avocats spécialisés, comme Enzo Caputo, constatent une demande croissante venue d’Asie, du Moyen-Orient, et des États-Unis. « Dans un monde instable, les personnes fortunées cherchent des refuges fiscaux sûrs et politiquement stables. La Suisse incarne exactement cela », explique-t-il.

Contrairement à d’autres pays comme le Portugal, où un simple séjour de quelques jours permettait autrefois de prétendre à la naturalisation après cinq ans, la Suisse impose des conditions de résidence et de fiscalité strictes, qui en font un club ultra-sélectif.

Un dispositif légal… mais controversé

Ce régime, bien qu’encadré par la loi, ne fait pas l’unanimité. Certains partis politiques, notamment le Parti socialiste suisse et Les Verts, dénoncent une discrimination fiscale. Pour Andrea Zryd (PS/BE), le système des visas dorés crée une inégalité de traitement flagrante : « Ceux qui ont de l’argent peuvent contourner des règles que les autres doivent respecter à la lettre. »

La polémique s’intensifie surtout autour des riches Russes. Dans un pays où les oligarques sont souvent soupçonnés de liens étroits avec le pouvoir, l’accueil généreux qui leur est réservé dérange. Zryd appelle à « tirer la sonnette d’alarme », pour elle, le fait que ces personnes puissent encore bénéficier du système helvétique pose un véritable problème éthique.

Et dans le reste de l’Europe ?

L’Union européenne, de son côté, est en train de resserrer la vis. Des pays comme Chypre, Malte ou la Bulgarie ont dû supprimer leurs programmes de « citoyenneté contre investissement » (CBI). En cause, le risque de blanchiment, d’évasion fiscale, et d’entrée non contrôlée sur le territoire européen. La Cour de justice de l’UE a récemment obligé Malte à mettre fin à son programme, jugeant que ces pratiques portaient atteinte à la coopération loyale entre États membres.

Alors, comment obtenir le visa doré suisse ? La réponse est simple sur le papier, être très riche, venir d’un pays hors UE/AELE, et proposer une contribution fiscale jugée « d’intérêt public ». En pratique, il faut aussi être prêt à affronter un encadrement juridique strict, des variations cantonales importantes, et une certaine dose de critiques médiatiques.

Mais dans un monde où l’instabilité fiscale, géopolitique et sociale est en pleine montée, la Suisse continue de jouer la carte de la discrétion, de la stabilité et de l’élégance fiscale. Et pour ceux qui en ont les moyens, ce visa doré reste une porte d’entrée exclusive vers l’un des pays les plus enviés au monde.

L’attribution de la citoyenneté maltaise contre un investissement financier important ne passe plus. Ce mécanisme, connu sous le nom de programme de passeport doré, permettait à des ressortissants non européens d’obtenir un passeport maltais, et donc un accès privilégié à l’Union européenne, en échange d’une contribution économique. Un schéma désormais jugé contraire aux obligations communautaires.

Ce modèle, qui a longtemps attiré des individus fortunés à la recherche d’une mobilité internationale élargie, était déjà dans le collimateur de Bruxelles. Plusieurs mises en garde avaient été émises, pointant du doigt des failles de contrôle et des risques pour la sécurité financière et politique de l’Union.

L’illégalité du programme de passeport doré confirmée par la justice européenne

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a tranché  : « Le programme de passeport doré mis en œuvre par Malte viole les règles de l’UE ». Plus précisément, la justice européenne a estimé que Malte n’avait pas respecté ses obligations en établissant un système d’octroi de nationalité dissocié de tout critère de résidence réelle sur son territoire.

Cette absence d’exigence de résidence effective a été centrale dans la décision de la CJUE. En d’autres termes, obtenir un passeport maltais ne nécessitait pas de vivre à Malte, ni même d’y établir des liens tangibles. Or, la citoyenneté d’un État membre donne automatiquement droit à la citoyenneté européenne, un statut qui suppose un attachement réel à l’État délivrant le passeport.

La nationalité contre un investissement à Malte

L’Union européenne ne remet pas en question le droit des États membres de définir leurs critères de nationalité. Mais lorsqu’un pays accorde la citoyenneté sans que la personne concernée ne crée de lien concret avec le pays, cela devient problématique dans le cadre communautaire. Le programme maltais reposait sur une logique transactionnelle  : « un investissement contre un passeport ».

La Commission européenne, à l’origine de la procédure judiciaire, avait alerté dès les premières années de mise en œuvre du dispositif. Elle soulignait les risques liés au blanchiment d’argent, à l’évasion fiscale, mais aussi les failles potentielles en matière de sécurité. Le fait que des individus puissent accéder librement à l’espace Schengen sans réelle vérification de leur parcours suscitait des inquiétudes croissantes à Bruxelles.

Un signal fort pour les programmes de citoyenneté par investissement en Europe

La suppression du programme maltais de passeport doré n’est pas un cas isolé dans les préoccupations de l’Union. D’autres États membres, comme Chypre ou la Bulgarie, ont été appelés à revoir ou à abandonner leurs dispositifs similaires. La Commission européenne invite désormais tous les pays proposant une citoyenneté par investissement à y mettre fin rapidement.

Cette position contraste avec l’avis formulé en octobre dernier par l’avocat général de l’UE, Anthony Michael Collins. Celui-ci estimait alors que, bien que controversés, ces programmes restaient du ressort des États, à condition qu’ils soient encadrés par des procédures strictes et transparentes. La CJUE, en rendant une décision opposée, marque un tournant en rappelant que l’octroi de la nationalité doit répondre à des critères sérieux, et pas uniquement économiques.

Un coût juridique et politique pour Malte

En plus de devoir supprimer son programme, Malte a été condamnée à couvrir les frais de justice liés à cette affaire. Une charge supplémentaire qui s’ajoute aux critiques déjà formulées au sein de l’UE à l’encontre de ce type de politique migratoire économique. Ce verdict rappelle aux États membres que l’attribution de la citoyenneté ne peut être réduite à une simple transaction. Il souligne également l’importance d’une gestion rigoureuse des politiques migratoires dans un espace commun où les décisions d’un pays peuvent avoir des répercussions collectives.

Alors que d’autres nations pourraient être tentées de capitaliser sur ces programmes à visée financière, la décision de la Cour de justice crée un précédent. Pour Malte, cette affaire marque la fin d’un modèle controversé qui, malgré ses bénéfices économiques à court terme, aura finalement été jugé incompatible avec les principes fondamentaux de l’Union.

Pendant plus d’une décennie, le «  Golden Visa  » a été l’un des leviers privilégiés pour les ressortissants marocains souhaitant s’implanter légalement en Espagne. Il ne s’agissait pas d’un simple document de séjour, mais d’un véritable passeport vers une résidence européenne, conditionné à des investissements lourds, souvent dans la pierre. En quelques années, ce programme a transformé le marché immobilier espagnol, attirant des fortunes étrangères prêtes à miser gros pour sécuriser une présence au sein de l’espace Schengen.

Mais depuis peu, l’ambiance a changé. Madrid a choisi de tourner la page, mettant un terme à ce dispositif jugé trop favorable aux investisseurs étrangers et dont les conséquences sur le marché local commencent à peser lourdement. Pour les Marocains, souvent positionnés parmi les acheteurs les plus actifs, c’est une opportunité stratégique qui se referme brutalement.

L’Espagne bloque ces visas et redistribue les cartes de l’investissement étranger

Le programme de «  Golden Visa  », instauré en 2013, permettait aux non-Européens d’obtenir un droit de résidence en Espagne moyennant un investissement minimum de 500 000 euros dans l’immobilier. Cette formule simple mais efficace a séduit des milliers de ressortissants étrangers, dont une proportion significative de Marocains, attirés par la stabilité du cadre légal espagnol et la proximité géographique avec le royaume.

En 2023, selon les chiffres du Conseil général des notaires d’Espagne, les Marocains représentaient 6,1 % des acheteurs étrangers de biens immobiliers, se hissant au second rang derrière les Allemands. Sur le seul premier semestre de l’année, près de 4 500 transactions ont été conclues par des Marocains. Une dynamique désormais stoppée nette par la suppression du visa doré.

Les autres options d’investissement ouvrant droit à ce visa  : placements dans la dette publique espagnole (à hauteur de 2 millions d’euros), acquisition d’actions d’entreprises locales (1 million d’euros), ou encore dépôts bancaires importants, n’ont jamais rencontré le même engouement que l’investissement immobilier. Ce dernier constituait l’option la plus accessible, et donc la plus populaire auprès des investisseurs marocains.

Immobilier en Espagne au cœur d’un programme à double tranchant

Si le visa doré en Espagne a permis d’attirer pas moins de 14 576 investisseurs étrangers en une décennie, injectant près de 4,8 milliards d’euros dans l’immobilier entre 2018 et 2022, il a aussi contribué à une inflation des prix dans certaines zones très prisées. Barcelone, Madrid, Malaga ou encore Valence ont vu leurs marchés se tendre, avec une accessibilité réduite pour les résidents locaux.

Ce phénomène a nourri le débat politique en Espagne, notamment dans un contexte de crise du logement pour les Espagnols eux-mêmes. En décidant de suspendre ce visa, le gouvernement cherche à freiner la spéculation immobilière et à favoriser l’accès à la propriété pour les citoyens espagnols. Mais cette mesure a également des répercussions à l’international, en particulier sur les ressortissants marocains pour qui ce visa constituait un pont légal et financier vers l’Europe.

Même si les demandes de renouvellement des visas déjà accordés continueront à être traitées conformément aux dispositions en vigueur au moment de leur délivrance, aucun nouveau dossier ne sera accepté sous l’ancien régime. Une fermeture qui laisse peu de marge de manœuvre à ceux qui misaient encore sur cette porte d’entrée vers l’Europe.

Rééquilibrage assumé pour une migration légale

Au-delà de l’investissement immobilier, la décision espagnole de bloquer les «  golden visas  » s’inscrit dans une volonté plus large de revoir sa politique migratoire et d’investissement. En coupant l’accès à ce canal, l’Espagne redéfinit les contours de l’attractivité de son territoire. Pour les Marocains, traditionnellement bien implantés dans de nombreuses régions espagnoles, ce changement impose une réévaluation des stratégies d’expansion patrimoniale et de mobilité familiale.

Les alternatives légales restent peu nombreuses et surtout plus complexes. Sans ce raccourci financier, les investisseurs marocains devront désormais composer avec des parcours plus classiques, plus longs, et soumis à des critères différents, qu’il s’agisse de visas de travail, de regroupement familial ou de visas étudiants.

Les agences immobilières qui avaient bâti une partie de leur modèle économique sur l’accompagnement des étrangers dans l’obtention du Golden Visa devront également s’adapter. Certaines ont déjà commencé à rediriger leurs offres vers d’autres marchés ou à explorer de nouveaux types de visa, moins lucratifs mais toujours attractifs.

Longtemps perçu comme un outil puissant pour attirer les capitaux étrangers, le visa doré s’est implanté dans plusieurs États européens avec l’objectif de stimuler l’économie locale. En échange d’investissements conséquents, les bénéficiaires pouvaient obtenir un droit de séjour dans des pays attractifs, notamment au sein de l’espace Schengen. Mais la donne change. Après le Portugal ou l’Irlande, c’est au tour de l’Espagne d’envisager de tourner la page de ce programme emblématique. Et dans son sillage, un autre pays Schengen s’apprête à suivre cette voie.

Le Luxembourg, considéré comme un paradis pour les investisseurs en raison de sa stabilité économique et fiscale, a récemment annoncé qu’il envisageait sérieusement de supprimer son Golden visa. Le gouvernement local évoque la nécessité de mieux contrôler l’origine des fonds étrangers et de prévenir les risques de blanchiment d’argent. Une réorientation stratégique qui n’est pas sans conséquences sur les ambitions de nombreux candidats à la résidence européenne.

Le Golden visa Schengen de plus en plus controversé

Le Golden visa Schengen, popularisé à travers des programmes variés dans des pays comme l’Espagne, la Grèce, le Portugal ou encore la France, permet aux investisseurs étrangers d’accéder à un permis de séjour moyennant un investissement financier minimum. Le montant varie selon le pays : 500 000 € pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne, 300 000 € en France pour un investissement immobilier, 350 000 € en Belgique pour la création d’une entreprise, ou encore 250 000 € au Portugal dans des fonds agréés.

À première vue, le système semblait gagnant-gagnant. Des pays en quête de capitaux frais pouvaient compter sur une manne financière, tandis que les investisseurs bénéficiaient d’un accès privilégié à un marché stable et riche. Cependant, ces dernières années, les critiques se sont multipliées. La spéculation immobilière est l’un des effets secondaires les plus décriés. À Barcelone, par exemple, la flambée des prix a rendu le logement inaccessible pour de nombreux résidents locaux. Même constat à Lisbonne, où l’arrivée massive d’investisseurs a fait grimper les loyers de manière spectaculaire.

Le Luxembourg recule face à l’immigration et l’investissement

Le cas du Luxembourg est emblématique de ce revirement. Bien que moins médiatisé que ses voisins, le pays propose depuis plusieurs années un visa de résidence basé sur l’investissement, à hauteur de 500 000 € pour une entreprise luxembourgeoise, ou 3 millions d’euros en gestion de fortune. Mais la pression sociale et les alertes répétées concernant les risques liés aux flux de capitaux non contrôlés ont poussé les autorités à revoir leur stratégie.

Les responsables politiques souhaitent désormais renforcer les mécanismes de transparence financière, tout en adaptant leur politique d’immigration à des enjeux plus durables. En clair, il ne s’agit plus seulement d’attirer de l’argent, mais des projets créateurs de valeur à long terme. Des pistes comme les visas pour startups ou les permis axés sur les compétences techniques sont déjà en discussion dans plusieurs pays européens.

La spéculation immobilière provoque des inégalités et une tension sociale

Le visa doré a souvent été accusé d’aggraver les déséquilibres sociaux. Dans plusieurs capitales européennes, les populations locales dénoncent la montée des prix, alimentée par l’achat de biens de prestige laissés vacants. La promesse d’un retour économique n’a pas toujours été au rendez-vous. En effet, les investissements n’ont pas systématiquement créé d’emplois durables ou soutenu les secteurs les plus vulnérables.

Ce phénomène pousse les gouvernements à réévaluer leurs priorités. En Espagne, le gouvernement a annoncé la fin du programme dès 2025, avec pour objectif affiché de « rendre le logement plus accessible ». Une décision qui s’inscrit dans une dynamique plus large, celle d’un recentrage de l’investissement étranger vers des secteurs jugés plus inclusifs ou innovants.

Vers de nouvelles formes de résidence pour investisseurs ?

Les pays de l’espace Schengen ne ferment pas la porte aux étrangers fortunés, mais ils veulent désormais poser des conditions plus strictes. L’Italie, par exemple, propose des visas pour investisseurs avec des seuils élevés et un encadrement renforcé. La Grèce, quant à elle, planche sur des programmes pour entrepreneurs et talents technologiques, misant sur une immigration basée sur la compétence plutôt que sur la fortune.

Des critères comme la durabilité environnementale, la création d’emplois locaux ou encore le transfert de savoir-faire deviennent peu à peu les nouvelles références. Dans les couloirs de Bruxelles, on évoque même une future harmonisation européenne de ces dispositifs, afin d’éviter les stratégies de contournement entre pays.

Mobilité internationale et attractivité en question

La remise en cause des Golden visas Schengen pose également la question de la mobilité internationale. Ces programmes permettaient à de nombreux investisseurs de sécuriser une résidence secondaire en Europe, d’accéder au marché unique ou d’envisager une installation progressive. Leur disparition pourrait rediriger les flux d’investissements vers d’autres régions du monde, comme les Émirats arabes unis ou certains pays d’Asie du Sud-Est, qui proposent encore des dispositifs attractifs.

Pour les entreprises européennes, notamment dans les secteurs innovants, cette évolution représente un risque potentiel : la baisse d’arrivée de profils internationaux pourrait ralentir certains projets, en particulier ceux qui comptaient sur une diversité culturelle et financière.

Le débat reste ouvert, mais une chose est sûre : le modèle du visa contre investissement ne fait plus l’unanimité en Europe. Et le Luxembourg pourrait bien être le prochain domino à tomber dans cette série de réformes en cascade.

En Espagne, certains étrangers avaient trouvé une porte d’entrée discrète vers l’Europe en investissant dans l’immobilier local et, en contrepartie, obtenir un permis de séjour avantageux. Ce mécanisme, surnommé “visa doré”, a fonctionné pendant plus de dix ans, attirant notamment de nombreux Américains, Chinois et ressortissants du Golfe. Mais, depuis le 3 avril 2024, cette opportunité appartient au passé.

L’annonce du gouvernement espagnol a mis un terme à ce dispositif en invoquant un principe important en lien avec  » Le droit constitutionnel au logement ». Avec des prix immobiliers devenus hors de portée pour une partie de la population, Madrid a jugé que la spéculation devait cesser.

Le Golden visa Schengen, symbole d’un immobilier devenu inaccessible

Le Golden visa Schengen permettait à tout investisseur non européen injectant au moins 500 000 euros dans un bien immobilier espagnol d’obtenir un permis de séjour. L’atout principal ? Une grande liberté de circulation dans l’espace Schengen, sans obligation de résidence permanente en Espagne.

Entre 2014 et 2023, près de 15 000 visas de ce type ont été délivrés. Au total, ce sont plus de 250 000 permis de séjour, tous profils confondus, qui ont été accordés à des étrangers durant cette période. Le programme a rapporté près de 10 milliards d’euros au pays, selon les données de l’Observatoire permanent de l’immigration.

Mais cette manne financière s’est accompagnée d’effets pervers. En effet, les prix de l’immobilier ont flambé, notamment dans les grandes villes comme Barcelone ou Madrid, alimentant un sentiment de frustration chez les habitants, exclus du marché locatif ou de l’accession à la propriété.

L’explosion post-Covid a précipité la fin du programme « visa doré ». En effet, avant la pandémie, le nombre de demandes restait relativement stable. Mais dès 2020, le phénomène a pris une autre ampleur. Le nombre de visas dorés est passé de 2 000 en 2020 à plus de 5 400 en 2023, marquant une croissance fulgurante. Cette accélération a provoqué un afflux massif de capitaux étrangers vers les zones urbaines déjà sous pression.

Cette situation a déclenché une série de réactions, surtout des manifestations citoyennes, la dénonciation de la spéculation immobilière et des appels à une régulation plus stricte de la propriété par des non-résidents.

Ouverture du marché de la location saisonnière

Parmi les bénéficiaires du Golden visa Schengen, on retrouvait principalement des investisseurs issus des États-Unis, du Royaume-Uni, de la Chine, de la Russie et des pays du Moyen-Orient. Leur objectif principal était de disposer d’un pied-à-terre en Europe, tout en capitalisant sur la location de leur bien. Grâce à ce visa, les propriétaires avaient en effet la possibilité de louer leur logement sur des plateformes de type Airbnb, accentuant la raréfaction de l’offre résidentielle classique. C’est cette dérive que le gouvernement espagnol a voulue enrayer.

Le Premier ministre Pedro Sánchez a même évoqué en début d’année la création d’une taxe de 100 % sur les achats immobiliers par des non-résidents, dans une logique de dissuasion fiscale. Une manière de reprendre la main sur un marché devenu, pour beaucoup, hors de contrôle.

Vers une remise en question globale des visas d’investissement en Europe  ?

L’Espagne n’est pas le seul pays à revoir sa copie. D’autres membres de l’espace Schengen s’interrogent désormais sur la pertinence de ces dispositifs. Si ces “visas contre-investissements” permettent de générer des recettes importantes à court terme, ils peuvent aussi créer des déséquilibres sociaux profonds, notamment dans les zones où le logement est déjà sous tension.

Cette décision espagnole pourrait donc marquer un tournant dans la manière dont les pays européens gèrent l’accès à leur territoire pour des raisons économiques. Et relancer le débat sur les priorités en matière de politique migratoire et d’équité territoriale.

Des files d’attente ont été constatées dans les consulats espagnols jusqu’aux dernières heures du programme. Pour certains candidats, la course contre la montre s’est soldée par un succès in extremis. Pour d’autres, le rêve européen restera inachevé, comme cette retraitée américaine qui espérait s’installer à Malaga  : « Ce visa, c’était notre projet de vie. Maintenant, on ne sait plus si on pourra rester.  »

Ces initiatives, bien que destinées à freiner la spéculation immobilière, suscitent des inquiétudes parmi les ressortissants algériens et marocains, traditionnellement actifs sur le marché immobilier espagnol.​En 2023, environ 27 000 logements en Espagne ont été acquis par des non-résidents issus de pays hors de l’Union européenne.

Cette tendance a contribué à une flambée des prix de l’immobilier, rendant l’accès au logement de plus en plus difficile pour les Espagnols. Face à cette situation, l’Espagne s’inspire de modèles étrangers, notamment du Canada et du Danemark, où des restrictions similaires ont été mises en place pour protéger les marchés locaux. ​

Une plainte pour discrimination fiscale concernant les logements en Espagne

Face à cette disparité, l’avocat Alejandro del Campo du cabinet DMS Legal a déposé, le 19 mars 2024, une plainte auprès de la Commission européenne, accusant l’Espagne de discrimination fiscale envers les propriétaires étrangers non européens. Cette plainte, jugée recevable, souligne que les récentes modifications apportées par la Loi sur le logement de 2023 ont accentué les inégalités entre résidents et non-résidents. En effet, cette loi introduit des réductions d’impôt pouvant atteindre 90 % pour les résidents, creusant davantage l’écart avec les propriétaires étrangers.

Parallèlement, le gouvernement espagnol, sous la direction du Premier ministre Pedro Sánchez, a annoncé en janvier 2025 un plan visant à lutter contre la crise de logement en Espagne et la spéculation immobilière. Parmi les mesures phares, une taxe pouvant aller jusqu’à 100 % de la valeur des biens immobiliers achetés par des étrangers non européens a été proposée. Cette initiative vise à décourager les investissements spéculatifs et à rendre le marché immobilier plus accessible aux citoyens.

Les Algériens sont dans le même cas que les marocains

Ce qui surprend souvent les propriétaires étrangers, c’est qu’en Espagne, même une maison vide est taxée. La loi espagnole considère qu’un bien immobilier, même non loué, produit un revenu implicite. C’est ce qu’on appelle le « revenu fictif » ou « revenu présumé ». Ce revenu est calculé à partir de la valeur cadastrale du bien, et le propriétaire doit payer un impôt dessus chaque année.

C’est ce qui a mis la puce à l’oreille à de nombreux Marocains installés à l’étranger. Beaucoup pensaient, à tort, qu’ils n’étaient pas concernés par la fiscalité espagnole s’ils ne louaient pas leur bien. Mais l’administration fiscale, elle, ne fait pas de distinction. Et désormais, les Algériens détenteurs d’un bien immobilier en Espagne sont confrontés exactement au même mécanisme.

Parmi les propositions avancées, une taxe pouvant atteindre 100 % du prix d’achat serait imposée aux investisseurs non européens souhaitant acquérir un bien en Espagne. Cette mesure vise clairement à décourager les achats spéculatifs et à stabiliser le marché immobilier. Toutefois, elle doit encore être débattue et approuvée par le Parlement espagnol, où le gouvernement ne dispose pas de la majorité absolue. ​

Les Algériens et les Marocains figurent parmi les principaux acheteurs étrangers de biens immobiliers en Espagne. Ces nouvelles mesures pourraient donc avoir un impact significatif sur leurs projets d’investissement. Concrètement, seuls les ressortissants disposant d’un statut de résident en Espagne ou dans l’Union européenne seraient exemptés de ces restrictions. Les autres, même en possession des ressources financières nécessaires, pourraient se voir interdire l’accès au marché immobilier espagnol. ​

Une déclaration obligatoire pour les non-résidents

Lorsqu’un Algérien ou un Marocain possède un logement en Espagne mais ne réside pas fiscalement dans le pays, il est considéré comme non-résident. À ce titre, il doit obligatoirement remplir le formulaire fiscal appelé Modèle 210. Ce document sert à déclarer les revenus immobiliers liés à un bien localisé en Espagne. Il s’agit soit des loyers perçus, soit d’un revenu théorique dans le cas d’un bien inoccupé.

Ce formulaire doit être rempli une fois par an, pour chaque bien détenu. Les délais sont stricts, et toute déclaration tardive entraîne des pénalités. Si le bien est loué, la déclaration est trimestrielle. Si le bien est inoccupé, la déclaration est annuelle. Dans tous les cas, même une simple résidence de vacances doit être déclarée, et l’impôt correspondant réglé.

Ce point est central : de nombreux Algériens qui ont acheté un pied-à-terre en Espagne, pensant simplement profiter du climat ou investir dans la pierre, se retrouvent aujourd’hui confrontés à des obligations fiscales dont ils n’avaient pas conscience au moment de l’achat.

Représentation fiscale : une autre obligation pour les non-Européens

Un autre point important concerne la désignation d’un représentant fiscal. Pour tous les propriétaires issus de pays hors Union européenne — comme c’est le cas pour les Algériens et les Marocains — cette désignation est obligatoire. Le représentant fiscal est une personne ou une entreprise basée en Espagne, qui fait office d’intermédiaire entre le propriétaire et l’administration fiscale.

Ce représentant est chargé de recevoir les notifications fiscales, de répondre aux demandes de l’administration, et de veiller au bon respect des obligations fiscales. Sans ce représentant, un propriétaire étranger peut se retrouver dans l’impossibilité de recevoir des courriers officiels ou de régulariser sa situation à temps.

Ces annonces ont suscité des réactions diverses. Si certains saluent une initiative visant à protéger le marché immobilier espagnol et à faciliter l’accès au logement pour les Espagnols, d’autres y voient une mesure discriminatoire à l’encontre des investisseurs étrangers. Les communautés algérienne et marocaine, en particulier, expriment des préoccupations quant à l’impact de ces restrictions sur leurs projets d’investissement et sur les liens historiques qui unissent leurs pays à l’Espagne.​

En cas de manquement, les sanctions peuvent être lourdes : amendes, régularisation rétroactive sur plusieurs années, voire blocage de la vente d’un bien si celui-ci devait être cédé.

Le fisc espagnol ne plaisante pas avec les délais et les obligations. Une déclaration en retard, même de quelques semaines, peut entraîner une amende. Si les revenus perçus (loyers par exemple) n’ont pas été déclarés, une régularisation sera exigée, avec des intérêts de retard qui peuvent grimper rapidement. Ces règles s’appliquent sans distinction à tous les non-résidents : Marocains, Algériens, Tunisiens, ou autres nationalités.

Les raisons d’un changement de cap

Pourquoi l’Espagne durcit-elle sa position ? Plusieurs raisons expliquent ce tournant fiscal. D’une part, le pays cherche à lutter contre l’évasion fiscale. Pendant longtemps, les biens détenus par des étrangers échappaient aux contrôles. Certains propriétaires louaient leurs logements sans rien déclarer. D’autres conservaient leur bien vide, sans jamais le signaler au fisc.

Avec les nouvelles technologies et les systèmes de déclaration interconnectés, l’administration fiscale espagnole a désormais les moyens de suivre les transactions, d’identifier les propriétaires et de détecter les irrégularités. Les registres fonciers sont numérisés, les données bancaires sont mieux tracées, et les échanges d’informations avec d’autres pays sont devenus plus fluides

Il est important de replacer ces mesures dans le contexte plus large de la crise des logements en Espagne. Les loyers ont augmenté de 11 % en 2024, accentuant les difficultés pour de nombreux Espagnols à se loger décemment. Le gouvernement a déjà adopté une loi en mai 2023 visant à augmenter le nombre de logements sociaux et à encadrer les loyers dans les zones tendues, mais ces mesures n’ont pas suffi à enrayer la crise. ​

Par ailleurs, la crise du COVID-19 a fragilisé les finances publiques espagnoles. Le gouvernement cherche donc à optimiser ses recettes fiscales. Et quoi de mieux qu’un impôt sur des biens détenus par des étrangers, souvent perçus comme “rentables” et difficiles à déplacer ?

Ce durcissement répond aussi aux recommandations de l’Union européenne, qui encourage ses membres à harmoniser et renforcer la fiscalité des non-résidents. En clair, il ne s’agit pas d’un cas isolé, mais d’une tendance lourde qui pourrait s’étendre à d’autres pays du continent.